Полная версия сайта Мобильная версия сайта

Квартирный вопрос или немного об инвестициях в недвижимость

Morgenstern аватар

Большинство людей в нашей стране стремится приобрести в собственность квартиру или дом для проживания,  а также мечтает о покупке дополнительной квартиры для сдачи ее в аренду. Давайте рассмотрим,  так ли это выгодно на самом деле.

price1.jpg

Сравним два простейших варианта получения пассивного дохода:

- покупка недвижимости с последующей сдачей ее в аренду

- размещение средств на банковском депозите.

Чтобы сравнить эффективность этих инвестиций, необходимо произвести их сопоставление по нескольким основным параметрам:

1. Доходность.

Обычный депозит в валюте сейчас можно разместить во многих банках под 5,5-6% годовых. Государственные валютные облигации РБ (выпуск 2015 года) гарантировано приносят 7% годовых.
Доход от сдачи жилья в долгосрочную аренду составляет в РБ в среднем 5% годовых, что, кстати, характеризует "перегрев" цен на недвижимость в нашей стране, но это тема для отдельной беседы.

2. Ликвидность.

Из всех легально используемых в Беларуси финансовых инструментов деньги можно вернуть за 2-3 дня.
Продажа жилья занимает от месяца до бесконечности, в среднем для Минска можно считать 4-6 месяцев.

3. Стоимость.

В краткосрочной перспективе белорусская недвижимость будет постепенно терять в стоимости относительно валюты, что и происходит на протяжении последних нескольких лет.

Золотое время 1999-2008 годов, когда все квадратные метры подорожали в валюте в несколько раз, связано с возникновением в Беларуси первых более-менее значительных капиталов и резким ростом платежеспособного спроса. Такая ситуация на рынке недвижимости определенно не повторится в ближайшее время.

В период 2009-2015 цена квадратного метра снизилась примерно на треть, и в нынешнем положении нет ни одной объективной причины для роста цен на недвижимость, наоборот, есть предпосылки к их падению.

Не стоит также забывать, что вложения в ремонт не имеют продажной стоимости после нескольких лет эксплуатации жилья.

Доллар же относительно стабилен, и его инфляция незначительна.

4. Надежность и сохранность. 

Любое размещение денег - это риск.
В доме может случиться пожар, банк может разориться, арендаторы могут испортить дорогостоящую мебель или технику, вклады могут «заморозить», район может попасть под уплотнение - от негативного сценария невозможно застраховаться в любом из вариантов, но также всегда существуют возможности разумной минимизации рисков.
Тем не менее, по этому пункту (единственному, кстати!) можно отдать приоритет недвижимости.

5. Трудозатраты.

Не столь значимый пункт, но всё же. Очевидно, что для сдачи жилья в аренду придется предпринимать больше телодвижений - ремонт, контроль, расчеты с арендатором и регулярные налоговые платежи.
Банковский депозит не требует с вашей стороны ни малейшего участия.

Подведем итоги. При отсутствии форс-мажорных обстоятельств белорусу выгоднее положить деньги на валютный депозит, чем купить на эту же сумму квартиру для сдачи в аренду.

Из вышесказанного можно сделать несколько выводов о вариантах решения личного жилищного вопроса. Получается, что снимать квартиру на доход от депозита более выгодно, чем купить на эту же сумму квартиру для собственного проживания.

А если денег недостаточно для покупки, то абсолютно невыгодно брать процентный валютный кредит для того, чтобы купить квартиру вместо оплаты арендованного жилья.

Но если рассматривать покупку квартиры для собственного проживания, а не для сдачи в аренду, то кроме инвестиционной составляющей стоит учитывать еще один важный параметр. Итак,

6. Стабильность жизни при наличии собственного жилья.

Пожалуй, именно этот пункт является определяющим при принятии решения о покупке недвижимости большинством людей, руководствующихся мыслью, что свое жилье - это независимость и залог уверенности в завтрашнем дне.

Но ведь на самом деле этот аргумент может быть решающим только для людей предпенсионного возраста, а молодым людям для материальной уверенности и независимости гораздо важнее быть востребованными специалистами и высокооплачиваемыми профессионалами.

Наоборот, отсутствие квартиры в собственности делает жизнь динамичнее и качественнее - вы можете оперативно менять свои жилищные условия исходя из ваших потребностей и материального положения, и вы более свободны финансово, так как не имеете кредитных обязательств.

Так почему же вопреки и здравому смыслу, и простейшим расчетам люди не могут и не хотят отказываться от стереотипа о необходимости собственного жилья?  Какие у вас аргументы?  

Как вы решаете или уже решили свой квартирный вопрос?  Обсудим?
 

Комментарии

Всего комментариев (128) Последнее сообщение
Малечка аватар

2. Ликвидность
Декабрь 2014 наглядно показал, какая ликвидность у нас за 2-3 дня))) было не до смеха...
Теоретически все верно, практически у нас не очень работает пара "невысокая доходность - минимальный риск". Или вообще не работает в моменты финансовых потрясений.

Morgenstern аватар

Я сознательно исключила национальную валюту из рассуждений), так как не думаю, что кто-то делает большие и долгосрочные сбережения в рублях.

Малечка аватар

А я не про рубли веду речь.
Со сберкарт (ни разу не срочный депозит!), которые предполагают низкую доходность и благодаря этому неограниченный доступ к средствам (в теории, т.е. по договору), деньги было снять практически невозможно. Минимально - дней 10. С бубнами и нервотрепкой. Смешную сумму. Вот и все наши финансовые инструменты)))

Morgenstern аватар

А, точно, было дело))). Но все равно это быстрее, чем продать квартиру.

Малечка аватар

Кстати, была ооочень удивлена, сколько людей держало (и держит!!!!!) свои большие и долгосрочные в рублях!

Morgenstern аватар

Молодцы, доверяют государству. В чем-то им можно очень позавидовать)))

Risha аватар

если есть денег вровень стоимости квартиры - то не вопрос - депозит. зачем геморроится и покупать квартиру потом сдавать 

для жизни - строить и жить. надоело тут жить - продал и есть минимальный капитал для адаптации на новом месте.

Morgenstern аватар

Строить равно покупать).

Для жизни - зачем покупать или строить, зачем приобретать в собственность? Любая продажа - это дополнительные потери, любая покупка - это новый ремонт. Плюс время. 

Risha аватар

Анна...

Я 6 лет назад ввязалась в строителство. Взяла кредит. Инфляция зъела той кредит. Да, я аплатила первоначальный взнос 11т дол, но с учётом инфляции моя хатка встала мне в 30 тыс. рыночная стоимость моей квартиры сейчас - 70 тыс.

и? что я сделала не так? мне надо было получить престижную профессию затребованную в других странах, там снимать квартиру и там жить?

 

Morgenstern аватар

Я не думаю, что подобной инфляции можно радоваться в любом случае). Большинство людей в тот период потеряло деньги, но тебе повезло, поздравляю. Тем не менее, на перспективу ты же не будешь рассчитывать на аналогичный сценарий, правда?

Risha аватар

нет. не буду. я и тогда рассчитывала на свою зп. если бы рассчитывала на инфляцию - брала бы трёшку)

пгт Кукуево аватар

статья бессмысленна.

те односельчане, у кого есть кэшем на квартиру, знают куда пристроить деньги.

 

Morgenstern аватар

статья ну совсем не о том, куда пристроить деньги)

 

Веранда аватар

Все относительно.и категории жилья и категории владельцев.
Практика показала что большинству людей не обремененных деньгами, профессионализмом и прочимииништяками сделки с недвижимостью на растущем рынке приносили достаточный доход, который бы они не получили ни в одном из банков.недвижимость была реальной инвестиц ией.совершая куплепродажные операции они получали неплохую дельту.
Плюс сумма от аренды,на время пока недвижимость зреет, наливается и выстраивает на пике.
В связи с постоянными девальвация, было выгодно взять кредит и отстрелятся.
Выигрывал тот кто вкладывал в недвигу. Вплоть до начала этого года. Даже сдавать в аренду было шарман.

Morgenstern аватар

Времена меняются).

Я не рассматриваю рублевые кредиты, в них слишком велик фактор непредсказуемости. Кстати, под какой процент их сейчас можно получить?

Веранда аватар

От 30% банки называют ставку в брб

Morgenstern аватар

Спасибо, это внушает оптимизм). 

Юлия Петруненко аватар

У меня с недвижимостью особые отношения, были, есть и будут) поэтому мне тяжело отстраниться и представить ситуацию, что б я делала с деньгами - пошла в банк или в агентство недвижимости...

Наверно, при прочих равных пока п. 4 решающий. Недвижимость тоже имеет свои особенности, которые надо учитывать при покупке, тогда и уплотнение, уменьшение стоимости, снос и пр. ей не грозит) Ну а с пожаром и техникой и так далее все понятно - грамотный договор аренды и страхование. Поэтому риски, на мой взгляд, меньше.

Ну и еще: отслеживать изменения на валютном рынке и ломать голову, в какой же валюте делать вклад - задача, как мне кажется, тоже не из легких. В этом плане недвижимость проще и понятней

Morgenstern аватар

А какие риски у белорусских еврооблигаций? Ну если только дефолт государства - а это точно не произойдет в ближайшее время.

Юлия Петруненко аватар

не знаю, я вообще никогда не интересовалась облигациями

а что касается недвижимости еще продолжу в противовес уплотнению и другим негативным факторам: ведь могут, наоборот, провести газ, дорогу (если за городом), облагородить территорию, разбить рядом парк или построить школу/сад

хотя могут и паркинг под окнами построить, это да  у нас, например, обещали сделать между домом и речкой парк, а будут строить паркинг 

Morgenstern аватар

У нас тоже между домом и речкой водоохранная зона, я очень надеюсь, что там ничего строить не будут.

Sun аватар

мне не хватает цифр)

какие значения вы брали за среднюю арендную плату? Минские? цены тоже? какой метраж - ну, не метраж, количество комнат и комфорт проживания. Средние данные - какой источник? 

Morgenstern аватар

Да, я сравнивала данные по Минску. Этот дневник не претендует на звание аналитической статьи, поэтому я не приводила точные цифры, которые, скажем так, я знаю исходя из общей сферы своих интересов).

Но эти цифры подтверждаются на специализированных сайтах по недвижимости. Например, по данным за сентябрь сайт realt.by показывает доходность от аренды 5,66% годовых "без учета издержек арендодателей и при нулевой вакантости", что в среднем итоге означает 4-5% чистого дохода.

Lapka аватар

Моя бабушка тоже когда-то покупала гос.облигации, красивые были картинки, детям было интересно с ними играть. Не верю я государству, сегодня я получаю этих несчастных 7%,по депозиту, а завтра государство скажет, что ему валюта нужнее и вернет фантики по невыгодному курсу.

Юлия Петруненко аватар

мои родители когда-то очень много вложили в облигации, итог все знают.... поэтому мне даже слово "облигация" не нравится(

но это, возможно, предвзятость ...

просто во мне вообще к земле и к квадратным метрам доверия куда больше, чем к бумаге. К любой. Но было бы интересно узнать историю, сколько раз люди глобально (в масштабах государства) теряли права на недвижимость, а сколько - сбережения в деньгах из-за кризисов и инфляций. 

Lapka аватар

У меня то же чувство. В СССР облигации продавались принудительно, поэтому покупать их сейчас добровольно совершенно нет желания.

Недвижимость можно потерять, если изначально права для покупки ограничены. Например, в турецкой части Кипра это рискованное мероприятие. У нас с этим более надежно, налогами могут обложить или повышенной оплатой за "лишнее", больше примеров не знаю.

Юлия Петруненко аватар

только национализация ) ну и за недострой могут забрать. Но за недострой лично я бы еще больше ужесточила меры.

Morgenstern аватар

Еще могут существенно(!) повысить коммуналку и налог на недвижимость (его и сейчас платят те, у кого в собственности больше одной квартиры). Не сомневаюсь, что так оно и произойдет))).

Юлия Петруненко аватар

все эти расходы все равно упадут на плечи нанимателей (если мы о вложении с целью аренды)

хотя если недвижимость станет слишком дорога в содержании, многие захотят от нее избавиться и это может спровоцировать падение продажных цен. Но отчего-то не уверена, что оно будет критическим, если доходность от аренды останется прежней. 

Morgenstern аватар

В Прибалтике лет 20 назад случилось так (не знаю, насколько сейчас ситуация изменилась) - отопление в домах с центральным (принудительным - в контексте моей мысли) отоплением стало настолько дорого стоить, что люди сдавали квартиру только за то, что арендаторы будут платить коммуналку.

Не думаю, что это наш сценарий), но любое увеличение дополнительных расходов влечет за собой снижение доходности. 

Юлия Петруненко аватар

хорошо, давай на эту же ситуацию посмотрим с другой стороны. Деньги в банке, квартиру снимаешь. И вдруг повышается коммуналка и налог на недвижимость, а хозяева цены держат, ну просто из вредности) ну и потому что им налог еще надо платить, а спрос на аренду не падает. Ну допустим.

Тогда и твои расходы на квартиру увеличиваются, значит, доходность от вклада съедается квартирными расходами? 

Но это только в случае, если цены на аренду не упадут.

Morgenstern аватар

Тогда хозяева останутся без арендатора). 

Цены на аренду пусть с запозданием, но всё же реагируют на изменение условий игры.

А вот прикинь вариант наоборот - квартира построена в кредит, и тут коммуналка увеличивается, а у тебя еще и кредит в банке под немаленькие проценты.  

Юлия Петруненко аватар

если коммуналка увеличится, уровень жизни и проценты останутся те же - валить отсюда надо 

просто мне кажется, такой шаг, как резкое повышение коммунальных платежей должны иметь какие-то экономические перспективы или одновременные компенсации в виде повышения зарплат. Либо в долгосрочной перспективе рассчитан все же на то, что жить мы станем лучше) дожить бы) 

Morgenstern аватар

Некоторые непопулярные меры предпринимаются не ради перспективы, а от отсутствия других возможных вариантов). А если есть мысль про свалить - тем более незачем вкладываться в недвижимость даже для собственного проживания...))).

Юлия Петруненко аватар

Но ведь 100-процентная компенсация затрат на коммуналку по любому означает, что где-то денег стало больше, а значит, в идеале они у нам вернутся) наверно, я рассуждаю примитивно и об идеальном государстве, но валить пока не собираюсь) 

Morgenstern аватар

Ключевое слово, конечно же, "где-то"))). К примеру, модернизируют какую-нибудь загибающуюся теплотрассу - как один из самых идеальных вариантов).

Morgenstern аватар

Кстати, в новостях написали про грядущую тарифную реформу ЖКХ. Пока без подробностей, но обещают новый порядок ценообразования и адресные субсидии.

Юлия Петруненко аватар

давно пора, если честно

не знаю, как это скажется на арендном рынке, но мне кажется, коммунальные услуги у нас чересчур занижены, отчего граждане пользуются ими без экономии, а государству (то есть моими деньгами налогоплательщика) это покрывать приходится

недавно на тут бай возмущались нормой в 18 градусов тепла, а я отлично помню, как мы мерзли в Милане при 18 градусах в квартире, а хозяин нам сказал: у нас всегда такая температура, это нормально, мы экономим... так вот, зажрался наш народ

Наяна аватар

С удовольствием буду экономить и жить в 18 гр. Но, например, у нас оч старый дом, не предусмотрена регуляция батарей. А жкх топит так, как-будто на улице минус 20. Зачем??? От этого дома 26, я открываю окна настежь, завешиваю батареи. Я зажралась?

И опять же. Пересмотрят тарифы. А зарплаты никто не хочет пересмотреть?

Юлия Петруненко аватар

все в наших руках. Если считаете, что надо пересмотреть нормы затрат теплоэнергии на ваш дом - пишите обращения, приглашайте спецслужбы на замеры температуры  и тд.

Наяна аватар

А понимаешь что. У нас первый этаж - жарко. На третьем батареи уже еле теплые и у них 18.
Старый дом, сколько раз уже и писали, и приглашали. Ничего

Юлия Петруненко аватар

пишите выше, требуйте капремонта 

Morgenstern аватар

В общем и целом согласна и поддерживаю, но есть один нюанс - наша система ЖКХ работает крайне неэффективно.

Пример. У меня дома индивидуальное отопление, то есть я оплачиваю фактически потребленный газ, причем в дотируемое количество потребления, я конечно же, не укладываюсь), и плачу по повышенному тарифу. Не знаю, какой в этом случае процент возмещения, вряд ли 100%, но все же - в отопительный сезон мое отопление обходится мне в 2 раза дешевле, чем центральное отопление в квартире идентичной площади. 

Юлия Петруненко аватар

согласна насчет неэффективности, но надеюсь, что именно повышение тарифов заставит граждан самих быть активнее и непосредственно действовать на систему 

я, кстати, устала от пассивного поведения, за последние два дня уже написала два обращения - один в Министерство здравоохранения, другой - в Администрацию Ленинского района, еще и на тут бай отправила письмо с просьбой обратить внимание на проблему. 

еще коплю силы на борьбу с кострами на приусадебных участках, хотелось бы, чтоб запретили сжигать мусор и листья

Наяна аватар

По последнему вопросу в сельской местности безнадежно. Они просто жгут. Бо усигда ж палили.
И смотрят, как на дуру... Звонила в мчс, бестолку. Презик разрешил

Юлия Петруненко аватар

поэтому буду писать обращения, организую петицию, чтоб запретили на законодательном уровне

ладно, где-то в глухой деревне, но в пригороде, куда люди выезжают подышать свежим воздухом, где отдали безумные деньги за землю и дом - неужели они готовы дышать взвесью сажи каждую весну и осень??? и ничего не делать? 

Lapka аватар

Сайт недавно появился, по-моему, петиция.бай называется. Там тоже можно обращения оставлять

Юлия Петруненко аватар

я уже подписала там две петиции) об уплотнении Минска и о тротуарах в Ратомке)

Morgenstern аватар

Весь мир занимается финансовыми инвестициями).

При этом государственные еврооблигации (белорусские, кстати, выпущены в первую очередь для продажи на внешних рынках) - один из самых надежных и доходных инструментов. 

Какой бы не был печальный опыт предков, надо смотреть вперед и ориентироваться на мировые тенденции, в конце концов мы сами во многом определяем если не будущее своей страны, то свое личное будущее.

Dasa аватар

Большинство людей в нашей стране просто улучшают жилищные условия, если выдаётся такая возможность. Для себя на сегодня или для детей- внуков на обозримое будущее. Не инвестирует ни разу. Не тот уровень. Но и не об излишествах речь. Обычно всего лишь о том, чтобы у каждого была своя комната или молодая семья могла жить отдельно. О человеческих условиях существования, не более того.

Хотя и учитывают в момент принятия решения о приобретении недвижимости, что положить в банк белочки - это наверняка потерять их, а валюту могут тупо не вернуть. Или вернуть белочками по жэстачайшэму курсу. Именем революции. Легко! И как, скажите, можно здесь и сейчас игнорировать такой высоко вероятный сценарий, как? Пусть сумма не самая огромная, но потом и кровью по копеечке собрана. Часто человеку важнее, чтобы не болела голова за деньги. Реально важнее тех 7 процентов со всеми сопутствующими им рисками и необходимостью быть постоянно начеку.

Люди, имеющие высокий уровень доходов и способные именно инвестировать - это совершенно другая история. Как правило у них и уровень образования, и сфера интересов - все способствует тому, чтобы принимать взвешенные решения и видеть риски. Возможно ошибаюсь, но мне кажется, что и они не хранят яйца в одной корзине. Их деньги работают в разных местах и разных проектах. Но среди прочего и годная недвижимость беспроигрышной локации наверняка имеется.

Успешный бизнесмен, выкупающий квартиру с видом на централпарк без намерения вселиться туда, и рабочий, приобретающий однушку на окраине райцентра ( дочке к свадьбе будет через 10 лет, а пока сдавать можно) - совсем разные песни. И оба по- своему правы. ИМХО.

#
Система Orphus